Non. L’achat d’un immeuble ne donne pas automatiquement le droit de faire partir les locataires. Au Québec, le bail continue après la vente. Le nouvel acquéreur doit respecter ses conditions. Une reprise de logement reste possible dans certains cas, mais elle exige un motif légal, un avis transmis dans les délais et le respect de la procédure du Tribunal administratif du logement (TAL).
Avant d’acheter un immeuble occupé, il faut donc vérifier les baux, le titre de propriété et la structure d’achat. Pour mieux comprendre les autres étapes d’une transaction, consultez notre guide sur quoi faire après l’achat d’une maison et notre article sur le droit immobilier au Québec.
La vente ne met pas fin au bail
Le locataire conserve son droit d’occuper le logement selon le bail en vigueur. Le nouveau propriétaire prend la place de l’ancien locateur. Il ne peut pas exiger un départ immédiat, changer les serrures ni imposer un nouveau bail simplement parce que l’immeuble a changé de mains.
Avant de faire une offre, l’acheteur devrait examiner les baux et les documents liés à l’immeuble. Une consultation avec un notaire pour une transaction immobilière peut aider à vérifier les actes et les conditions de vente. Il peut aussi être utile de consulter un guide des professionnels immobiliers à consulter pour savoir qui peut répondre à chaque question.
Qui peut reprendre un logement?
Le locateur propriétaire peut généralement reprendre un logement pour l’habiter lui-même ou y loger son père, sa mère, son fils ou sa fille. La loi permet aussi certains autres parents ou alliés, lorsque le locateur en est le principal soutien matériel ou moral. Le motif doit être réel. Le bénéficiaire nommé dans l’avis doit effectivement occuper le logement.
Une reprise ne permet pas simplement de relouer plus cher, de revendre ou de récupérer le logement pour le garder vacant. L’acheteur qui veut évaluer le bâtiment avant de s’engager peut aussi lire nos conseils pour préparer une inspection préachat et choisir un inspecteur en bâtiment.
Parents et enfant, frère et sœur ou amis qui achètent ensemble
Quand plusieurs personnes achètent ensemble un immeuble sans détenir chacune une fraction privative distincte, elles peuvent être copropriétaires indivises. L’article 1958 du Code civil du Québec limite alors la reprise. Selon le TAL, un copropriétaire indivis ne peut reprendre un logement que s’il n’y a qu’un seul autre copropriétaire et que celui-ci est son conjoint, y compris un conjoint de fait.
| Situation d’achat | Reprise en indivision | Point à retenir |
|---|---|---|
| Situation d’achat Deux amis | Reprise en indivision Généralement non | Point à retenir L’amitié et la copropriété ne suffisent pas pour reprendre chacun un logement. |
| Situation d’achat Un frère et une sœur | Reprise en indivision Généralement non | Point à retenir Le lien familial ne remplace pas l’exception prévue pour le conjoint. |
| Situation d’achat Un parent et son fils ou sa fille achètent ensemble | Reprise en indivision Généralement non | Point à retenir Le parent ne contourne pas la restriction en invoquant le droit de loger son enfant. |
| Situation d’achat Un couple achète ensemble et veut loger le parent de l’un des conjoints | Reprise en indivision Oui, en principe | Point à retenir Le parent peut être bénéficiaire sans être copropriétaire. L’avis doit l’identifier et préciser le lien. |
| Situation d’achat Un couple achète ensemble et veut loger son enfant | Reprise en indivision Oui, en principe | Point à retenir Le fils ou la fille peut être bénéficiaire, sous réserve des autres conditions légales. |
Le parent qui emménage n’a pas à posséder l’immeuble. Pour un père ou une mère du locateur, la condition de soutien prévue pour certains autres parents ou alliés ne s’applique pas de la même façon. Les propriétaires doivent toutefois avoir le droit d’exercer la reprise et prouver que leur projet est réel.
Cette règle concerne l’indivision. La copropriété divise fonctionne autrement. Il faut faire vérifier le titre, l’acte de vente et toute convention d’indivision par un notaire ou un avocat. Pour comprendre les documents d’une transaction, voyez aussi nos explications sur le certificat de localisation lors d’une vente et sur le moment où il faut refaire ce certificat.
La vente doit-elle être conclue avant l’avis?
Une promesse d’achat acceptée ne fait pas encore de l’acheteur le propriétaire-locateur. Il doit attendre que la vente soit conclue et avoir qualité pour agir comme locateur. En pratique, l’acte de vente est signé devant notaire et publié au Registre foncier du Québec. Le Registre foncier permet ensuite de consulter les titulaires inscrits et les actes publiés.
Pour vérifier qui détient l’immeuble, utilisez le numéro de lot cadastral ou demandez les renseignements au notaire qui a traité la vente. Une annonce immobilière, une promesse d’achat ou une lettre d’un courtier ne prouve pas à elle seule que la vente est conclue. Pour choisir un professionnel qui vous accompagne, vous pouvez aussi consulter notre guide pour trouver un professionnel de l’immobilier au Québec ou le répertoire des services immobiliers et des spécialistes à consulter.
Quels délais respecter pour l’avis de reprise?
Le délai dépend de la durée du bail. Le TAL indique les délais suivants :
| Durée du bail | Délai minimal | Exemple |
|---|---|---|
| Durée du bail Plus de six mois | Délai minimal Six mois avant la fin du bail | Exemple Pour un bail annuel qui finit le 30 juin, transmettre l’avis au plus tard le 31 décembre précédent. |
| Durée du bail Six mois ou moins | Délai minimal Un mois avant la fin du bail | Exemple Calculer selon la date de fin inscrite au bail. |
| Durée du bail Durée indéterminée | Délai minimal Six mois avant la date prévue de reprise | Exemple Inscrire la date de reprise dans l’avis. |
L’avis doit préciser la date prévue de reprise, le nom de la personne qui habitera le logement et son lien avec le locateur. Il faut conserver une preuve de transmission et de réception. Consultez les modèles d’avis du TAL. Si un dossier est contesté, notre article sur les documents à apporter au TAL peut aider à préparer les pièces, sans remplacer les instructions du Tribunal.
Un locataire qui veut comprendre ses options peut aussi lire notre guide sur les recours en immobilier au Québec. Si la reprise entraîne un déménagement, voici des ressources sur les droits liés au déménagement et sur la préparation d’un déménagement au Québec.
Pas de bail écrit : un bail verbal peut quand même exister
L’absence d’un document signé ne signifie pas nécessairement qu’il n’y a pas de bail. Une entente verbale peut créer une relation locative. Les preuves de paiement, reçus, messages et autres échanges peuvent aider à établir les conditions. Si aucune durée n’a été convenue, le bail peut être à durée indéterminée. L’avis de reprise doit alors généralement être transmis six mois avant la date prévue de reprise. Le nouvel acheteur ne peut pas exiger un départ immédiat simplement parce qu’il n’a pas reçu de copie écrite du bail.
La vente ne permet pas non plus d’imposer une hausse immédiate du loyer. Les règles de renouvellement et de fixation demeurent applicables. Pour le contexte plus large des loyers au Québec, consultez notre article sur l’évolution des loyers.
Que se passe-t-il si le locataire refuse?
Le locataire a un mois après la réception de l’avis pour répondre. Son silence est considéré comme un refus, et non comme une acceptation. Si le locataire refuse ou ne répond pas, le locateur doit saisir le TAL dans le mois suivant le refus ou l’expiration du délai de réponse. À l’audience, le locateur doit démontrer que son projet est réel et respecte la loi. Le Tribunal peut imposer des conditions, dont une indemnité correspondant aux frais de déménagement.
Une reprise n’est pas la même chose qu’une éviction. Pour une transaction de vente, notre guide vente privée ou courtier explique les rôles liés à la vente. Pour les vendeurs d’un condo ou d’une maison, voyez aussi les étapes pour vendre un condo et les étapes de vente d’une maison au Québec. Ces ressources portent sur la transaction, pas sur une autorisation de reprendre un logement.
Des protections particulières peuvent s’appliquer
Une protection peut empêcher la reprise lorsque le locataire ou son conjoint a 65 ans ou plus, habite le logement depuis au moins dix ans et a un revenu égal ou inférieur au seuil prévu. Le TAL indique le seuil actuel comme étant 125 % du revenu maximal d’admissibilité à un logement à loyer modique. Des exceptions et des règles transitoires existent. Vérifiez la situation exacte sur la page officielle du TAL sur la reprise de logement.
Où trouver un avocat ou un notaire au Québec?
Vous avez des questions concernant une reprise de logement, les droits d’un locataire ou une entente de départ? Consultez les avocats membres de Mon-Proprio.ca pour obtenir des conseils juridiques et connaître les recours possibles devant le Tribunal administratif du logement (TAL).
Pour vérifier l’identité des propriétaires d’un immeuble, effectuer une recherche de titres ou obtenir un acte de vente, découvrez les notaires membres de Mon-Proprio.ca.
Le bottin immobilier permet de trouver un professionnel et de communiquer directement avec lui, sans formulaire ni intermédiaire.
Attention : des honoraires professionnels et des frais de recherche documentaire peuvent s’appliquer. Demandez les coûts avant de confier un mandat.
À retenir
L’achat d’un immeuble ne met pas fin aux baux. Pour un bail annuel qui se termine le 30 juin, l’avis doit être transmis au plus tard le 31 décembre précédent. Un bail verbal peut aussi être protégé. En indivision, deux amis, un frère et une sœur ou un parent et son enfant ne peuvent généralement pas reprendre chacun un logement. Un couple qui est seul copropriétaire peut, en principe, demander une reprise pour loger le parent de l’un des conjoints, même si ce parent n’est pas copropriétaire. Vérifiez le titre et les délais avant d’acheter ou de répondre à un avis.
Sources officielles
- Tribunal administratif du logement, Reprise de logement.
- Tribunal administratif du logement, Acquérir un immeuble à logements locatifs.
- Registre foncier du Québec.
- Barreau du Québec, Trouver un avocat.
Information générale seulement, pas un avis juridique. Les règles peuvent dépendre des dates, de la structure de propriété et des faits du dossier. Vérifiez les règles actuelles auprès du TAL et d’un professionnel du droit.
