Dans un marché immobilier compétitif, il n’est pas rare qu’une propriété attire plusieurs acheteurs. Résultat? Le vendeur reçoit plusieurs promesses d’achat en même temps, une situation courante qu’on appelle des offres multiples.

Mais cette réalité, bien que fréquente, est encadrée par des règles précises inscrites dans la Loi sur le courtage immobilier. L’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec) veille à ce que toutes les parties soient traitées équitablement — et que les courtiers respectent leurs obligations professionnelles.

Une règle essentielle : présenter toute promesse d’achat sans délai

La loi est claire : un courtier inscripteur (celui du vendeur) ne peut pas retarder la présentation d’une promesse d’achat à son client, à moins que celui-ci lui en donne expressément l’instruction écrite.

Selon l’OACIQ :

« Le courtier doit présenter toute promesse d’achat reçue à son client dans les plus brefs délais, sans favoriser un acheteur au détriment d’un autre. »

❌ Ce qui est interdit :

Retarder la présentation d’une offre pour en attendre une autre plus avantageuse ;
Garder une promesse d’achat « en réserve » pendant plusieurs jours ;
Modifier ou influencer l’ordre de présentation pour favoriser un acheteur.

✅ Ce qui est permis :

Attendre une date précise si le vendeur en a fait la demande écrite (ex. : après une journée de visites libres) ;
Informer tous les acheteurs qu’une date limite de réception des offres est fixée, avec analyse et présentation regroupées.

Dans tous les cas, l’équité et la transparence sont essentielles. Le courtier doit aviser tous les courtiers impliqués de la présence d’offres multiples — sans toutefois révéler leur contenu.

Pourquoi être représenté fait toute la différence

Dans une situation d’offres multiples, chaque détail compte. Si vous n’êtes pas représenté par un courtier, celui du vendeur ne peut pas vous aider :

Il ne peut pas vous conseiller ;
Il ne peut pas améliorer votre offre ;
Il ne peut pas vous expliquer les enjeux stratégiques ou juridiques.

À l’inverse, si vous avez signé un Contrat de courtage achat (CCA), votre courtier agit uniquement dans votre intérêt. Il vous aidera à :

Évaluer la juste valeur de la propriété ;
Préparer une promesse d’achat solide et cohérente ;
Ajuster les conditions pour maximiser vos chances, sans compromettre vos protections ;
Déterminer si vous devez bonifier ou non votre offre, selon les informations disponibles.

Comment bien vous préparer à une situation d’offres multiples

Préapprobation hypothécaire valide : essentielle pour renforcer votre crédibilité.
Budget clair et réaliste : tenez compte des frais de notaire, inspections, ajustements, etc.
Conditions réfléchies : soyez stratégique, mais sans renoncer à des protections juridiques cruciales.
Lettre d’intention ou de présentation : dans certains cas, elle peut faire une différence pour humaniser votre dossier.

Ce que dit la loi sur l’équité et la transparence

Tous les courtiers impliqués dans une transaction doivent se conformer à la Loi sur le courtage immobilier et au Code de déontologie des courtiers. En contexte d’offres multiples :

Toutes les offres doivent être traitées également.
Aucune promesse d’achat ne peut être favorisée pour des raisons financières liées à la commission.
Le vendeur est le seul à décider de la suite, après avoir reçu toutes les offres.

Conclusion : un cadre légal pour mieux vous protéger

Les promesses d’achat multiples sont fréquentes, mais pas anarchiques. L’OACIQ veille à l’application des règles pour éviter les abus, les conflits d’intérêts ou les inégalités entre acheteurs. Le meilleur moyen de vous protéger et de maximiser vos chances? Être représenté exclusivement par un courtier immobilier certifié, inscrit à l’OACIQ.

Votre courtier peut vous accompagner de manière rigoureuse, légale et stratégique — de la préparation de l’offre à sa présentation finale, sans jamais perdre de vue vos intérêts.