Vous avez obtenu une préapprobation, trouvé une propriété et votre mise de fonds est sous la barre de 20 %. C’est souvent à ce moment que surgit la question : SCHL vs Sagen vs Canada Guaranty : quelle assurance de prêt hypothécaire choisir au Canada? La réponse surprend plusieurs acheteurs : dans bien des dossiers, vous ne choisissez pas directement l’assureur. C’est plutôt votre prêteur qui soumet la demande à l’organisme avec lequel il travaille.
Cela ne veut pas dire que la comparaison est inutile. Comprendre le rôle de chaque assureur vous aide à évaluer une proposition hypothécaire, à poser les bonnes questions à votre courtier et à éviter de confondre assurance prêt hypothécaire, assurance vie et assurance titres.
L’assurance prêt hypothécaire protège d’abord le prêteur
L’assurance prêt hypothécaire, aussi appelée assurance prêt hypothécaire à ratio élevé, est généralement requise lorsque votre mise de fonds représente moins de 20 % du prix d’achat. Elle protège l’institution financière si l’emprunteur ne respecte plus ses obligations de paiement et que la vente de la propriété ne couvre pas le solde du prêt.
Elle ne vous rembourse pas vos versements et ne remplace pas une assurance vie hypothécaire. Son effet concret pour l’acheteur est néanmoins majeur : elle permet d’obtenir un financement avec une mise de fonds plus faible et, souvent, un taux d’intérêt compétitif.
Au Canada, trois assureurs sont couramment présents dans le marché : la Société canadienne d’hypothèques et de logement, mieux connue sous le nom de SCHL, Sagen et Canada Guaranty. Les deux derniers sont des assureurs privés. Tous doivent respecter les règles fédérales applicables à l’assurance prêt hypothécaire.
SCHL vs Sagen vs Canada Guaranty : les vraies différences
Pour une demande résidentielle standard, les différences ne sont pas toujours visibles pour l’acheteur. Les barèmes de primes et les critères de base sont fortement encadrés. Une mise de fonds plus élevée réduit habituellement le pourcentage de prime, tandis qu’un prêt avec une mise de fonds minimale entraîne une prime plus importante.
| Critère | SCHL | Sagen | Canada Guaranty |
|---|---|---|---|
| Type d’assureur | Société d’État fédérale | Assureur hypothécaire privé | Assureur hypothécaire privé |
| Qui est protégé? | Le prêteur | Le prêteur | Le prêteur |
| Mise de fonds inférieure à 20 % | Une assurance prêt hypothécaire peut être requise | Une assurance prêt hypothécaire peut être requise | Une assurance prêt hypothécaire peut être requise |
| Qui présente généralement la demande? | Le prêteur | Le prêteur | Le prêteur |
| Prime d’assurance | Varie selon le ratio prêt-valeur et le programme applicable | Varie selon le ratio prêt-valeur et le programme applicable | Varie selon le ratio prêt-valeur et le programme applicable |
| Critères d’approbation | Politiques et programmes propres à la SCHL | Politiques et programmes propres à Sagen | Politiques et programmes propres à Canada Guaranty |
| L’acheteur choisit-il directement? | Habituellement, le prêteur soumet la demande | Habituellement, le prêteur soumet la demande | Habituellement, le prêteur soumet la demande |
| À retenir | Société d’État fédérale offrant de l’assurance prêt hypothécaire | Assureur hypothécaire privé bien établi au Canada | Assureur hypothécaire privé présent sur le marché canadien |
Combien coûte l’assurance prêt hypothécaire?
Le coût de l’assurance prêt hypothécaire dépend principalement du montant emprunté et du pourcentage de mise de fonds. Généralement, plus la mise de fonds est faible, plus la prime représente un pourcentage élevé du prêt.
Pour l’acheteur, cette prime peut représenter plusieurs milliers de dollars. Elle est généralement ajoutée au montant de l’hypothèque, ce qui signifie que des intérêts peuvent également être payés sur cette somme pendant la durée du financement.
| Mise de fonds | Ratio prêt-valeur approximatif | Prime indicative |
|---|---|---|
| 5 % à 9,99 % | 90,01 % à 95 % | 4,00 % |
| 10 % à 14,99 % | 85,01 % à 90 % | 3,10 % |
| 15 % à 19,99 % | 80,01 % à 85 % | 2,80 % |
Ces pourcentages sont présentés à titre indicatif. La prime applicable peut varier selon le produit, le type de financement, la période d’amortissement et les caractéristiques du dossier. Le montant exact doit être confirmé auprès du prêteur ou du courtier hypothécaire.
Au Québec, la taxe applicable à la prime d’assurance prêt hypothécaire doit également être prévue dans les liquidités nécessaires à la transaction. Contrairement à la prime elle-même, qui peut généralement être ajoutée au montant du prêt hypothécaire, la taxe applicable à cette prime ne peut généralement pas être financée de la même façon. Il est donc important d’en tenir compte dans le budget prévu pour la transaction.
La SCHL : l’acteur public bien connu
La SCHL est une société d’État fédérale. Sa notoriété fait en sorte que plusieurs acheteurs l’associent à tort à un programme d’aide directe ou à un prêt gouvernemental. Dans les faits, elle agit notamment comme assureur hypothécaire et applique ses propres politiques d’approbation à l’intérieur du cadre réglementaire canadien.
La SCHL travaille avec de nombreuses institutions financières et prêteurs hypothécaires au Canada. Comme pour les autres assureurs, l’acceptation d’une demande dépend du produit, des caractéristiques du financement et de l’analyse du dossier.
Sagen : un assureur privé établi
Sagen, anciennement connue sous le nom de Genworth Canada, est un assureur privé bien implanté dans le financement résidentiel canadien. Son rôle est similaire : elle évalue le risque du prêt et offre une assurance au prêteur lorsque le dossier répond à ses critères.
Dans un dossier conventionnel – revenu stable, emploi régulier, bonne cote de crédit et propriété résidentielle standard – l’expérience de l’acheteur peut être presque identique à celle d’un dossier assuré par la SCHL. La différence peut plutôt apparaître dans l’interprétation de certains revenus, les options offertes au prêteur ou les solutions prévues pour un dossier moins classique.
Canada Guaranty : une troisième option à considérer
Canada Guaranty est également un assureur hypothécaire privé présent sur le marché canadien. Comme la SCHL et Sagen, il évalue les demandes qui lui sont soumises par les prêteurs selon ses programmes, ses politiques et les caractéristiques du financement.
Pour l’acheteur, son nom sur les documents ne devrait pas être interprété comme un avantage ou un désavantage automatique. Ce qui compte est l’offre complète : taux, conditions, souplesse de remboursement, pénalités, portabilité, délai de financement et qualité de l’accompagnement.
Pourquoi votre prêteur influence souvent davantage le choix
Un même acheteur peut être admissible auprès de plus d’un assureur, mais ne pas avoir accès aux trois options chez chaque prêteur. Les banques, caisses, prêteurs virtuels et prêteurs spécialisés ont leurs propres relations d’affaires, produits et processus de soumission.
Votre prêteur pourrait aussi choisir l’assureur selon la structure de votre dossier. Par exemple, le traitement d’un revenu de travail autonome, de commissions, d’heures variables ou de revenus locatifs peut exiger une analyse plus détaillée. Dans ces cas, les politiques de l’assureur et l’expérience du courtier hypothécaire font une différence réelle.
C’est pourquoi comparer seulement les logos ne suffit pas. Deux prêts ayant la même prime d’assurance peuvent avoir des conditions très différentes au moment d’un renouvellement, d’une vente, d’une séparation ou d’un déménagement pour le travail.
Les éléments à comparer avant de signer
Avant d’accepter une proposition, demandez clairement si votre prêt est assuré, quel assureur est utilisé et quelle prime sera facturée. Demandez aussi si cette prime est financée, quel montant de taxes vous devrez payer comptant et quel sera le solde total de votre prêt après l’ajout de la prime.
Examinez ensuite les modalités qui vous suivront pendant plusieurs années : le taux fixe ou variable, la durée du terme, le calendrier de versements, les privilèges de remboursement anticipé et la pénalité applicable si vous mettez fin au contrat avant l’échéance. Une hypothèque légèrement moins chère aujourd’hui peut être plus coûteuse si elle est difficile à transférer ou à refinancer.
La portabilité mérite une attention particulière. Si vous prévoyez agrandir votre famille, changer de région ou acheter une propriété plus grande, vérifiez si l’hypothèque peut être transférée vers une nouvelle propriété et sous quelles conditions. Les règles du prêteur comptent ici autant que l’assureur.
Les dossiers où la comparaison devient plus importante
Pour un premier achat simple, l’assureur retenu est souvent une décision technique gérée par le prêteur. La comparaison prend toutefois plus de poids dans certaines situations : revenu autonome récent, achat avec un membre de la famille, propriété avec logement locatif, séparation, revenus provenant de plusieurs emplois ou projet immobilier atypique.
Il faut aussi distinguer l’achat d’une résidence principale de l’achat d’un immeuble locatif ou d’une résidence secondaire. Les exigences de mise de fonds, les règles d’admissibilité et les produits disponibles peuvent varier. Ne supposez pas qu’une assurance accessible pour votre maison principale s’applique automatiquement à un projet d’investissement.
Un courtier hypothécaire peut analyser votre dossier auprès de plusieurs prêteurs et vous expliquer pourquoi une option est mieux adaptée à votre profil. Cette démarche est particulièrement utile lorsqu’un refus ne signifie pas nécessairement que votre projet est impossible, mais plutôt qu’il doit être présenté à une institution ou à un assureur dont les politiques conviennent mieux à votre situation.
Assurance prêt hypothécaire pour un multiplex, immeuble à revenus ou chalet locatif
Pour un investisseur immobilier, les règles d’assurance prêt hypothécaire peuvent être différentes de celles applicables à l’achat d’une résidence principale. Le nombre de logements, le statut de propriétaire occupant ou non-occupant, les revenus locatifs et l’utilisation prévue de l’immeuble peuvent notamment influencer l’admissibilité et la mise de fonds exigée.
Propriétaire occupant vs non-occupant : une différence importante
Pour un duplex, triplex ou quadruplex, le statut de propriétaire occupant peut modifier considérablement les possibilités de financement. Selon les critères actuels de la SCHL, une propriété de 1 à 2 logements occupée par le propriétaire peut être admissible à un financement assuré allant jusqu’à 95 % de la valeur de prêt. Pour une propriété de 3 à 4 logements occupée par le propriétaire, le financement assuré peut atteindre 90 %, ce qui correspond à une mise de fonds minimale de 10 %.
Pour un immeuble de 2 à 4 logements entièrement locatif où le propriétaire n’habite pas, les règles sont différentes. Dans le cadre du programme SCHL pour petits immeubles locatifs, le ratio prêt-valeur maximal est de 80 %, ce qui exige une mise de fonds minimale de 20 %. Les revenus locatifs peuvent également être pris en compte dans l’analyse du dossier selon les méthodes applicables.
La situation peut également être différente pour un chalet locatif ou une propriété destinée à la location à court terme. L’utilisation de la propriété, sa localisation, la façon dont les revenus locatifs sont considérés et les politiques du prêteur et de l’assureur peuvent avoir une incidence sur le financement disponible.
Avant d’acheter un immeuble à revenus, un multiplex ou un chalet locatif, il est donc préférable de faire vérifier la structure du financement avant de présumer qu’une assurance de la SCHL, de Sagen ou de Canada Guaranty sera disponible. Une préapprobation obtenue pour une résidence principale ne garantit pas nécessairement les mêmes conditions pour un investissement immobilier.
Comment prendre une décision éclairée
Plutôt que de demander uniquement « lequel est le meilleur? », posez une question plus utile : « quelle solution hypothécaire protège le mieux mon budget et ma flexibilité? » La SCHL, Sagen et Canada Guaranty peuvent tous être de bons choix lorsque le prêt, le prêteur et votre situation financière sont bien arrimés.
Conservez une copie de votre engagement hypothécaire, du calcul de la prime et des conditions de remboursement. Puis, avant d’enlever vos conditions d’achat, faites valider chaque élément par un professionnel hypothécaire compétent. Sur Mon-Proprio.ca, vous pouvez repérer des spécialistes de votre région pour mieux encadrer cette étape avant qu’elle devienne une obligation financière de plusieurs années.
Le bon assureur n’est pas nécessairement celui dont le nom vous est le plus familier. C’est celui qui permet, avec le bon prêteur et le bon produit, de transformer votre achat en projet durable, prévisible et adapté à votre réalité.
FAQ – SCHL, Sagen et Canada Guaranty
Peut-on choisir entre la SCHL, Sagen et Canada Guaranty?
Dans la majorité des dossiers, l’acheteur ne choisit pas directement son assureur hypothécaire. C’est généralement le prêteur qui soumet la demande à la SCHL, à Sagen ou à Canada Guaranty selon ses ententes, ses produits et les caractéristiques du dossier.
Quel est le meilleur assureur entre SCHL, Sagen et Canada Guaranty?
Il n’existe pas un assureur qui soit automatiquement meilleur pour tous les emprunteurs. Les trois évaluent les demandes selon leurs critères et leurs programmes. Le prêteur, le taux hypothécaire, les conditions du prêt et la situation financière de l’emprunteur sont généralement plus importants que le nom de l’assureur.
Quel assureur hypothécaire est le moins cher?
Pour un prêt hypothécaire assuré standard, il ne faut pas choisir uniquement en fonction du nom de l’assureur. Le coût dépend notamment du ratio prêt-valeur, du produit utilisé et des caractéristiques du financement. Le prêteur ou le courtier hypothécaire peut confirmer la prime applicable au dossier.
Est-ce que l’assurance SCHL est obligatoire avec moins de 20 % de mise de fonds?
Une assurance prêt hypothécaire est généralement requise lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %, mais elle ne doit pas nécessairement provenir de la SCHL. Selon le prêteur et le dossier, l’assurance pourrait être fournie par la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty.
Peut-on éviter l’assurance prêt hypothécaire?
Une mise de fonds d’au moins 20 % permet généralement d’obtenir un prêt hypothécaire non assuré contre le défaut de paiement. Cela ne signifie toutefois pas que toutes les hypothèques avec 20 % ou plus de mise de fonds sont nécessairement structurées de la même façon.
Est-ce que l’assurance prêt hypothécaire protège l’acheteur?
Non. L’assurance prêt hypothécaire contre le défaut de paiement protège principalement le prêteur en cas de défaut de l’emprunteur. Elle ne remplace pas l’assurance habitation, l’assurance vie hypothécaire ou l’assurance titres.
Sagen ou Canada Guaranty sont-ils moins chers que la SCHL?
Pas nécessairement. Pour une assurance prêt hypothécaire standard, les primes peuvent être similaires entre la SCHL, Sagen et Canada Guaranty. Choisir un assureur privé ne signifie donc pas automatiquement payer une prime moins élevée.
Les différences entre les trois assureurs se trouvent davantage dans leurs programmes, leurs critères d’admissibilité et le traitement de certains types de dossiers. Le coût réel doit être vérifié selon le prêt, la mise de fonds et le programme applicable.
Peut-on passer de la SCHL à Sagen ou Canada Guaranty?
Un prêt déjà assuré par la SCHL ne peut pas simplement être transféré vers Sagen ou Canada Guaranty à la demande de l’emprunteur. Un changement d’assureur peut nécessiter une nouvelle demande par l’intermédiaire du prêteur et dépendre de l’admissibilité du dossier.
Avant de modifier le financement, il est important de vérifier si l’assurance existante peut être conservée et si une nouvelle prime pourrait être exigée. Les règles de transférabilité ou les crédits de prime d’un assureur ne s’appliquent pas automatiquement auprès d’un autre assureur.
La prime d’assurance prêt hypothécaire est-elle payée comptant ou ajoutée à l’hypothèque?
La prime d’assurance prêt hypothécaire peut généralement être ajoutée au montant du prêt plutôt que payée entièrement comptant. Elle augmente alors le solde de l’hypothèque et des intérêts seront payés sur cette somme. Au Québec, la taxe applicable à la prime doit toutefois être prévue séparément, puisqu’elle ne peut généralement pas être ajoutée au prêt hypothécaire.
